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谷嘉诚,美国纽约肉库区:维护式城市更新,需社区参加,总裁误宠替身甜妻


美国纽约肉库区坐落纽约曼哈顿岛的最西侧,格林威治村的西北角,北与切尔西艺术区紧邻。从肉库区开端,一向到哈德逊围场,也便是闻名的高线公园所串联的曼哈顿最西边一带现在是纽约最受人注目的更新改造和缔造热土。高线公园串联起来的这一地带自南向北呈现出从维护式更新到大规模高密度开发缔造的突变谱带。而肉库区便是坐落高线公园南端的以约束修建高度、秉承前史修建风格和当地感的维护式更新区段。



肉库区切当的规模有两个概念。一是2003年被同意的甘塞沃特商场前史维护区,大抵上南起甘塞沃特街和哈瑞提街,北至第十四、十五街,东起哈德逊大街,西至西街和华盛顿大街,大约由12个街区和100幢修建组成。另一个概念是指2010年同意的肉库商业改善区(简称BID)。BID区规模比维护区规模略大,北起第十七街,南至哈瑞提街,东起第八大路,西至第十大路。

甘塞沃特商场始于1879年,一向为纽约市民供给生鲜肉类等食物。1970年代之后,纽约的肉类加工和批发服务点逐步搬迁到曼哈顿岛外坐落布朗克斯区亨茨点的大型归纳食物买卖商场,甘塞沃特商场的肉类买卖走下坡路。同期,这一区域的地下沙龙开端活泼,并逐步成为一个紊乱的亚文明集体集聚地。1985年在艾滋病防备运动的高潮时期,纽约市强行封闭了这儿的地下沙龙。一同,单个饭馆、超市开端呈现,这也预示着肉库区的一些新的展开或许。


不同的展开或许与抵触


在面对多种展开或许和开发缔造的情况下,肉库区在当地社区联盟的尽力下,被划定为前史维护区,抵抗了大体量的现代修建开发缔造,保存了这一区域作为商场区的前史回忆和修建面貌。现在,肉库区已成为纽约新式的一处24小时运营的休闲文娱区,而且和一旁的高线公园一同成为纽约新的旅行目的地。现在仅存的几家肉类加工公司享用政府特别的租金优惠,作为一种前史符号得以连续运营。可是,这一区域现在更为常见的是精品店和酒吧,成为年青精英人士神往的当地。据统计,在BID规模内,居民共4410人,其间25岁以上且受过高等教育的占82%。一同,这一区域也成为连锁商业、规划师品牌、IT公司喜爱的当地。2010年12月,谷歌购买了一幢建于1932年的大楼并将其东海岸总部建立在此,意味着肉库区将被展开为纽约市IT产业带的西端。



自从肉类买卖阑珊,这一区域就面对不同的展开或许。在地下沙龙为代表的黑色经济被抑止后,对这一区域未来展开具有重要影响的有两方面经济活动:一是精品饭馆、艺术画廊和高端服饰商铺的进驻,推动了这一区域的高端化;二是大型房地产开发引发邻里维护意识的觉悟。

在1985年,作为当地高端化的前哨,一家肉类超市和一家法国餐厅相继倒闭。其间,法国餐厅老板莫雷莱后来成为邻里维护的首领之一。到了1990年代末,一群商业艺术画廊在紧邻切尔西画廊区的十四街呈现。虽然画廊商期望这儿成为切尔西不断扩大的艺术区的一部分,可是其时这一区域依然杂乱不胜。遭到未来不确定性要素的影响,大部分画廊只敢在肉库区签短期合同,这导致后来面对房租上涨,大部分画廊被服饰时髦商铺所代替。2000年之后,第一家名牌服装店Jeffrey在第十四街开业,之后这儿呈现了一批高端规划师服装店。这一区域开端被人称作“时髦中心”。

当肉库区开端走向高端化,招引时髦顾客不断涌入的时分,店面房租开端上涨,房地产价值遭到重视,开发商的本钱从而很多涌入。其间标志性的事情是2000年前后有开发商提出缔造两幢现代高层酒店和公寓,分别是甘塞沃特酒店和让·诺维尔规划的公寓大楼。作为曼哈顿岛为数不多的商场和工业区,肉库区现有容积率很低,土地具有极高的商业开发价值。而在1999年,当地邻里维护刚刚阅历了第一次请求建立维护区的失利。新建酒店和公寓作为维护当地前史修建和环境的对立面,无疑激发了邻里维护意识和相关运动。但维护区直到2003年才获批,甘塞沃特酒店现已在此之前成功开建。不过邻里维护安排成功运用区划法阻挠了诺维尔公寓的缔造。


社区参加当地前史维护


出于对当地一起的前史环境和修建特征的维护意识,社区在首领人物莫雷莱特和汉密尔顿的带动下,联合格林威治村前史维护协会,致力于街区维护。1999年,他们第一次向市地标维护委员会提出请求,可是并不顺畅。2000年,当地居民、修建业主、商业首领和维护主义者安排建立了解救甘塞沃特商场特别工作组,在格林威治村前史维护协会的支撑下,该工作组展开了有关甘塞沃特商场的教育计划,提出将甘塞沃特商场区指定为前史街区的建议。其间,请求建立前史维护区和运用区划法被社区维护安排以为是最重要的维护措施。



在请求建立前史维护区的过程中,刚好阅历了纽约市两任市长执政时期,两任市长的城市展开理念直接影响了请求建立维护区的胜败。

怎么界定当地的维护价值是2001年申报过程中的一个应战。在专家的协助下,他们从头发掘了当地作为一个全体在纽约城市规划、商场和工业展开前史中的价值,以及着重由低层修建、敞开空间、鹅卵石路面、金属遮阳棚等一起构成的一起当地感。大多数人都附和这种一起当地感的观念,一切的当地政客都标明支撑,许多维护主义协会也支撑,就连美国修建师协会纽约分会这个常常对立严厉维护主义的集体也标明拥护。

与建立维护区的尽力一同进行的是抵抗大规模房地产开发。在这个过程中,当地维护安排充分运用了区划法这一兵器,典型的事例便是成功抵抗了诺维尔公寓的新建。除了450英尺高的公寓与前史街区的全体修建体量和风格不协调外,社区维护主义者对立公寓缔造的另一个原因是忧虑那些与政治联络严密的有钱人搬进来后将会因噪音和气味而让肉类包装商撤离。为了阻挠高档公寓的缔造,社区维护者们动用了区划法这一控制土地运用用处和缔造高度的兵器。依照纽约市的区划法,肉库区归于工业用地,而公寓项目归于居住用地。假如缔造公寓项目,开发商需要向规范和上诉委员会(简称为BSA)针对用地性质提出更改请求。特别工作组争夺到了选区官员、居民、企业以及纽约市的城市规划部和小企业服务部等安排的支撑,超越100人参加了第一次BSA听证会。后来,预料到BSA会投对立票,开发商在最终一次BSA会议之前撤回了提案。

社区参加促进城市开发愈加审慎


肉库区完成了维护和复兴的两层方针,可是,这一社区的展开依然具有不确定性,其现在的状况也未必表现了其时划定前史维护区的初衷。在商场主导的经济环境中,当地的展开更多地受本钱的影响。虽然在社区维护安排的尽力下,肉库区被划定成为前史维护区,可是维护安排本来要维护的当地感,一种他们称之为在喧闹的商场中构成的“坚韧”的当地品质是否可以保存下来,值得商讨。2003年的维护区划定并没有让肉库区被冷冻式地保存起来,而是推动了这一区域的不断改变,或许更切当地说是不断高档化。虽然在维护区内的缔造遭到了约束,可是无人能约束紧邻维护区的周边地带的开发缔造。在维护者忧虑的一同,当地的一些房产一切者则期望不被约束地创新原有房产以及建更高的楼。



不过,值得称道的是,社区维护安排以及居民、商户和企业代表们作为当地的一切者和运用者持续重视社区的维护和展开,依然进行各种尽力,包含提出对夜店营业时间和售酒的约束,划定机动车不行通行的“邻里广场”,以及2010年建立的肉库区展开促进会和后来获批的BID等。

当然,更应注意到,即便在商场主导的情况下,政府依然发挥重要的效果。为什么肉库区可以被维护起来?为什么肉库区又总是面对着展开危机?这都应该放在城市展开规划的大语境中才干更好地被了解。在曼哈顿岛西端的总体开发规划中,实践的是维护与开发相结合的理念。空间上沿高线公园构成了一个从维护到巨型开发的谱带。一端是甘塞沃特商场之类的维护型项目,中心是商业艺术画廊区,另一端是大型项目会聚的哈德逊围场区——声称纽约的下一个中心,其商业部分将在本年春对外敞开。在城市层面上,对一些地段的维护有或许恰恰是为了更大更好地开发。布隆伯格政府曾明确地以为,对维护项目的支撑是对维护主义者的一种安慰,以便城市展开更活跃的开发项目。到2013年4月,该届政府现已同意建立了41个前史街区,远远超越其任何上一任,这些维护街区抵消并平衡了政府的开发项目。

最终,社区参加的肉库区维护和更新实践标明,来自社区内部的人士一般更可以发现这一区域的一起价值。虽然这些一起性被不断更新的业态、功用和运用者从头改写,乃至面对消失的危机,可是社区的建议依然为当地展开的多种或许供给了更多的维护当地一起性的对策。在和本钱博弈、与政府对话的过程中,社区参加阻挠了一些缔造项目被过于轻易地批阅经过,促进权利主体愈加审慎对待当地未来展开的决议计划拟定。

(作者为南京大学修建与城市规划学院教授,我国地舆学会文明地舆专业委员会副主任委员)



文章选自《凤凰品城市》2019年1—2月刊

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